מס הרכישה ביוון קופץ מ-3% ל-15% לרוכשים ללא דרכון אירופאי: מה זה אומר לישראלים, ומה עושים עכשיו
תשובה קצרה
ב-6 בספטמבר 2026 הודיעה ממשלת יוון שמס הרכישה על נדל"ן עבור אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי יעלה מ-3% (3.09% כולל היטל עירוני) ל-15%, החל מ-1 בינואר 2027. ישראלים ללא אזרחות אירופאית נכללים. על נכס של 200,000 יורו זה הבדל של כ-24,000 יורו. עסקאות שיושלמו עד 31 בדצמבר 2026 צפויות להישאר במס הישן. ישראלים בעלי דרכון אירופאי צפויים להישאר ב-3.09%, אך היחס לבעלי אזרחות כפולה עדיין ממתין להבהרה רשמית. נכון להיום זו הודעה ממשלתית ולא חוק סופי.
אם אתם באמצע לחשוב על נכס ביוון, שבו רגע. ב-6 בספטמבר 2026, ביריד הבינלאומי של סלוניקי, ראש ממשלת יוון הודיע על השינוי הגדול ביותר במיסוי רכישת נדל"ן לזרים מזה שנים: מס הרכישה לאזרחי מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי יקפוץ פי חמישה.
אנחנו גרים באורופוס ומלווים קונים ישראלים כל השנה, ובשעות שאחרי ההודעה הטלפון לא הפסיק. אז במקום לענות לכל אחד בנפרד, כתבנו כאן את כל מה שידוע, את מה שעדיין לא ידוע, ואת מה שאנחנו ממליצים לעשות בכל תרחיש. בלי פאניקה ובלי הנחות: רק עובדות.
מה בדיוק הוכרז
- מה: מס הרכישה (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων) על רכישת נדל"ן ביוון.
- מי: רוכשים שהם אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי (אזרחי מדינות שלישיות).
- כמה: מ-3% (בפועל 3.09% כולל היטל עירוני) ל-15%.
- ממתי: 1 בינואר 2027, לפי ההודעה.
- על מה מחשבים: על השווי החייב במס, שהוא הגבוה מבין מחיר העסקה ל"שווי האובייקטיבי" (שווי הרשויות). המס משולם לפני חתימת החוזה אצל הנוטריון.
- למה: הממשלה מגדירה זאת כ"המודל הקנדי": בלימת ביקוש זר לדיור כדי לרסן מחירים לתושבים המקומיים.
סטטוס משפטי, וזה חשוב: נכון לרגע כתיבת שורות אלה מדובר בהודעה ממשלתית מיריד סלוניקי. נוסח החוק, ההגדרות המדויקות והחריגים טרם פורסמו. המאמר יעודכן כשיהיה נוסח רשמי.
המספרים: כמה זה באמת עולה
| מחיר הנכס | מס היום (3.09%) | מס מ-2027 (15%) | ההפרש |
|---|---|---|---|
| 100,000 € | 3,090 € | 15,000 € | +11,910 € |
| 150,000 € | 4,635 € | 22,500 € | +17,865 € |
| 200,000 € | 6,180 € | 30,000 € | +23,820 € |
| 300,000 € | 9,270 € | 45,000 € | +35,730 € |
| 500,000 € | 15,450 € | 75,000 € | +59,550 € |
| 800,000 € (רף גולדן ויזה באטיקה) | 24,720 € | 120,000 € | +95,280 € |
לשם פרופורציה: על נכס טיפוסי באזור אורופוס (100,000-200,000 €), ההפרש הוא בגובה של שיפוץ מלא. על נכס גולדן ויזה באטיקה, ההפרש לבדו הוא כמעט מחיר של בית בקלאמוס.
מי מושפע ומי לא: הטבלה שכולם צריכים
| מי אתם | מה צפוי לחול | רמת ודאות |
|---|---|---|
| ישראלי עם דרכון ישראלי בלבד | 15% מ-1.1.2027 | גבוהה (זו ליבת ההודעה) |
| ישראלי עם דרכון אירופאי שרוכש כאזרח אירופאי | 3.09% ממשיך | סבירה, אך היחס לאזרחות כפולה טרם הובהר רשמית |
| רכישה דרך חברה יוונית או אירופאית | לא פורסם | נמוכה. אל תבנו על זה עד שיפורסם נוסח החוק |
| רוכשי גולדן ויזה | לא פורסם חריג. ככל הנראה 15% על 800,000 € | בינונית |
| עסקה שנחתמה אצל נוטריון עד 31.12.2026 | מס ישן (3.09%) | סבירה לפי ההודעה |
| עסקה בתהליך (חוזה מקדמי נחתם, נוטריון ב-2027) | לא פורסם | הנקודה הכי חשובה להבהרה |
הנקודה של הדרכון האירופאי היא הגדולה ביותר עבור ישראלים: מאות אלפי ישראלים מחזיקים באזרחות אירופאית או זכאים לה. אם אתם ביניהם, כדאי לוודא שהדרכון בתוקף ולרכוש בזהות האירופאית שלכם. אם אתם שוקלים גולדן ויזה, ראו את מדריך ויזת הזהב המלא.
החלון: 31 בדצמבר 2026
לפי ההודעה, המס החדש חל מ-1 בינואר 2027. מס הרכישה ביוון משולם לפני החתימה על החוזה הסופי אצל הנוטריון, ולכן הפרשנות הסבירה היא: עסקה שהחוזה הנוטריוני שלה נחתם והמס שולם עד 31.12.2026, נשארת ב-3.09%.
כמה זמן לוקחת עסקה ביוון בפועל? מהחלטה ועד חתימה נוטריונית: בדרך כלל 6-12 שבועות, אם הנכס נקי מבחינה משפטית ויש למי לדחוף. המשמעות: מי שמתחיל תהליך עד אמצע אוקטובר 2026 נמצא בטווח נוח. מי שמתחיל בדצמבר, מסתכן.
וכן, אנחנו יודעים איך זה נשמע: "סוכן נדל"ן אומר לכם למהר". אז נאמר ביושר גם את ההפך: אל תקנו נכס לא נכון בגלל דדליין. ההפרש במס על נכס של 150,000 € הוא כ-18,000 €. זה הרבה כסף, אבל נכס עם בעיית רישום או מיקום גרוע יעלה לכם יותר. הדדליין הוא סיבה להתחיל לבדוק עכשיו, לא סיבה לוותר על בדיקות.
מה עדיין לא ידוע (ונעדכן כשיתברר)
- אזרחות כפולה: האם ישראלי-פולני נחשב "אזרח אירופאי" לעניין המס? ההיגיון אומר כן, אבל טרם נאמר.
- תושבות מול אזרחות: האם אזרח מדינה שלישית שהוא תושב קבע ביוון יחויב ב-15%?
- חברות: רכישה דרך חברה יוונית/אירופאית שבבעלות אזרח מדינה שלישית.
- עסקאות בתהליך: הוראות מעבר לחוזים מקדמיים שנחתמו ב-2026.
- קרקעות ונכסים מסחריים: האם ההעלאה חלה על כל סוגי הנדל"ן או רק על מגורים.
- גולדן ויזה: האם יינתן חריג למשקיעים בתוכנית שהמדינה עצמה מקדמת. ההודעה שתקה בעניין.
מה עושים עכשיו: שלושה תרחישים
תרחיש 1: יש לכם דרכון אירופאי. בדקו תוקף, ודאו שהוא זה שיופיע בעסקה, והמשיכו בקצב שלכם. שווה לעקוב אחרי ההבהרה בנושא אזרחות כפולה.
תרחיש 2: דרכון ישראלי בלבד, ואתם רציניים לגבי נכס ב-2026-2027. התחילו עכשיו: AFM, עורך דין, רשימת נכסים. יעד: חתימה נוטריונית עד תחילת דצמבר.
תרחיש 3: דרכון ישראלי בלבד, לא ממהרים. גם זה בסדר. 15% זה הרבה, אבל על נכס של 120,000 € בקלאמוס זה 18,000 €. יוון עדיין זולה משמעותית ממה שישראלי מקבל בישראל באותו סכום, וגם אחרי המס. מחשבון העלויות שלנו מעודכן לשני התרחישים.
מה זה אומר על השוק: הדעה שלנו
בטווח הקצר: קפיצה בביקוש מרוכשים זרים עד סוף 2026, ואחריה שקט של כמה חודשים. בטווח הבינוני: מי שיישאר בשוק הזר הם בעלי דרכון אירופאי, ורוכשים שהחישוב הכולל עדיין עובד להם גם עם 15%. באזורים שבהם המחירים נמוכים יחסית (כמו צפון אטיקה ואוויה, לעומת הריביירה או האיים), 15% על 150,000 € הוא סכום שאפשר לחיות איתו. אנחנו מעריכים שהמהלך יפגע יותר בפלח היוקרה, ופחות בפלח שבו אנחנו פועלים.
ובטווח הארוך: יוון עשתה בדיוק את מה שספרד ופורטוגל עשו לפניה, רק בכלי אחר. מי שעקב אחרי מה שקרה לוויזות הזהב באירופה לא הופתע. המגמה ברורה: אירופה מקשה על רוכשים זרים, לא מקלה.
שאלות נפוצות
מה מס הרכישה ביוון היום?
נכון לספטמבר 2026, מס הרכישה על נכסי יד שנייה ביוון הוא 3% ועוד היטל עירוני, סך הכל 3.09% מהשווי החייב במס, לכל רוכש ללא הבדל אזרחות.
מה השתנה במס הרכישה ביוון?
ב-6 בספטמבר 2026 הודיעה ממשלת יוון שמס הרכישה לרוכשים שהם אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי יעלה ל-15% החל מ-1 בינואר 2027. הרוכשים האירופאים נשארים ב-3.09%.
האם ישראלים ישלמו 15% מס רכישה ביוון?
כן, ישראלים שמחזיקים בדרכון ישראלי בלבד הם אזרחי מדינה שלישית וצפויים לשלם 15% מ-2027. ישראלים בעלי אזרחות אירופאית צפויים להישאר ב-3.09%, אך היחס לבעלי אזרחות כפולה טרם הובהר רשמית.
האם אפשר להימנע מהמס דרך רכישה בחברה?
לא ידוע. ההודעה לא התייחסה לרכישה באמצעות חברות, ובמדינות אחרות שאימצו מודל דומה נסגרה הפרצה הזאת. אל תבססו החלטה על ההנחה הזאת עד לפרסום החוק.
האם גולדן ויזה פטורה מהמס החדש?
לא פורסם חריג לגולדן ויזה. אם לא יינתן, משקיע גולדן ויזה באטיקה ישלם 120,000 € מס רכישה על ההשקעה המינימלית של 800,000 €, לעומת 24,720 € היום.
האם זה כבר חוק?
לא. נכון ל-6.9.2026 זו הודעה ממשלתית מיריד סלוניקי. נוסח החוק, החריגים והוראות המעבר טרם פורסמו.
סיכום
15% זה מספר שמשנה חישובים, לא מספר שסוגר את יוון. הוא סוגר אותה בעיקר למי שקנה בלי לחשב. יש חלון עד סוף 2026, יש שאלות פתוחות שיתבהרו בשבועות הקרובים, ויש דרכון אירופאי במגירה של הרבה ישראלים שפתאום שווה הרבה יותר.
רוצים לדעת מה זה אומר בדיוק במקרה שלכם, ואם יש טעם לנסות להספיק? שיחת ייעוץ ללא עלות, בעברית, בלי לחץ: קבעו שיחה
*המאמר אינו ייעוץ משפטי או מיסויי. לפני כל החלטה יש להתייעץ עם עורך דין ורואה חשבון המתמחים בדין היווני.*