Golden Visa ✓900,000 €
13,000 SQ.M. ESTATE WITH VILLA AND ADDITIONAL BUILDING POTENTIAL IN ERETRIA, EVIA
202 m²
וילות למכירה ביוון: 45 דקות מאתונה, נוף לים, ומחירים שעדיין הגיוניים
וילות בצפון אטיקה ובאוויה לקונים ישראלים. מה עולה כמה, מה מקבלים על הים ומה על ההר, ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים. הנכסים למטה מתעדכנים ישירות מהמאגר שלנו.
תשובה קצרה
וילה ביוון באזור אורופוס, צפון אטיקה, כ-45 דקות מאתונה, עולה בדרך כלל בין 300,000 ל-500,000 יורו: 150-400 מ"ר בנוי, מגרש של דונם ומעלה, ולרוב נוף לים או להרים. וילות עם קו ראשון לים באזור יקרות יותר, וילות בפנים הארץ (קפנדריטי, מרקופולו) זולות יותר. לעומת הריביירה האתונאית, שבה וילה מתחילה במיליון יורו ומעלה, זה אותו ים במחצית המחיר ופחות. חשוב ל-2026: מס הרכישה לרוכשים ללא דרכון אירופאי צפוי לעלות ל-15% מ-1.1.2027.
"וילה ביוון" זה משפט שמכיל בתוכו חלום שלם: חצר, בריכה, ים במרחק הליכה, ואוויר שלא מרגיש כמו אוגוסט בישראל. הבעיה היא שכשמחפשים את זה בגוגל, מקבלים או וילות במיקונוס ב-3 מיליון, או "הזדמנויות" שאין להן היתר בנייה.
אנחנו גרים באורופוס ומוכרים וילות בדיוק באזור שביניהם: צפון אטיקה ואוויה, שעה ופחות מאתונה, איפה שהמחירים עדיין נקבעים לפי מטרים ולא לפי אינסטגרם. הדף הזה הוא כל מה שצריך לדעת לפני שמתחילים, והנכסים שיש לנו כרגע.
כמה עולה וילה ביוון: המפה האמיתית
| איפה | וילה טיפוסית | טווח מחירים | מה מקבלים |
|---|---|---|---|
| קלאמוס (הר, נוף לים) | 150-200 מ"ר, מגרש 1-2 דונם | 250,000-350,000 € | נוף לים פנורמי, כפר אותנטי, 45 דק' מאתונה |
| קפנדריטי (פנים הארץ, ירוק) | 300-400 מ"ר, מגרש גדול | 380,000-500,000 € | הרבה מטרים לכסף, שקט, 40 דק' מאתונה |
| סקאלה אורופו, אגיי אפוסטולי (חוף) | 120-250 מ"ר | 300,000-600,000 € | הליכה לים, קהילה כל השנה |
| אוויה, חוף מערבי (ארטריה, אמארינתוס) | 150-300 מ"ר | 250,000-500,000 € | אי, מחירים נמוכים יותר, 25 דק' מעבורת מאורופוס |
| הריביירה האתונאית (להשוואה) | 250+ מ"ר | 1,000,000 € ומעלה | הסצנה, המחיר של הסצנה |
המספרים מבוססים על העסקאות והנכסים שאנחנו רואים בשטח בשנת 2026, ומשתנים לפי מצב הנכס, המרחק מהים והמגרש. אזור אורופוס עלה יותר מ-35% בין 2023 ל-2025 (נתוני Indomio.gr), כך שהמפה הזאת נעה. את הנכסים המדויקים תראו למטה.
על הים או עם נוף לים? השאלה ששווה 150,000 יורו
- וילה "על הים" (קו ראשון): הליכה של דקות למים, אבל מחיר גבוה ב-30-50%, לחות ומליחות שאוכלות תחזוקה, וברצועה של קילומטר מהחוף חלות מגבלות בנייה מחמירות יותר (מבנה אחד מאוחד).
- וילה "עם נוף לים" (קלאמוס, למשל): 5-10 דקות נסיעה לחוף, נוף פנורמי מהמרפסת, מחיר נמוך משמעותית, ואוויר הרים בקיץ. רוב הקונים הישראלים שלנו, אחרי סיור אחד, בוחרים באופציה הזאת.
מה חייבים לבדוק בווילה ביוון (ומה אנחנו בודקים בשבילכם)
- היתר בנייה מול המצב בפועל. וילות רבות ביוון "גדלו" עם השנים: מרתף שהפך לדירה, פרגולה שנסגרה. חלק מזה הוכשר בחוק 4495/2017, חלק לא. נכס עם חריגות שלא הוכשרו לא ניתן למכירה חוקית. בודקים עם מהנדס לפני חוזה, לא אחרי.
- מעמד המגרש. וילה על מגרש מחוץ לתוכנית צריכה לעמוד בכללי εκτός σχεδίου (4 דונם, חזית לדרך ציבורית). המדריך המלא כאן.
- בריכה. האם היא בהיתר? בריכות לא מאושרות הן החריגה הנפוצה ביותר.
- מים וחשמל. חיבור עירוני או באר/גנרטור? זה משנה עשרות אלפי יורו בעלויות עתידיות.
- תעודת אנרגיה (ΠΕΑ) ורישום בקדסטר. שניהם חובה למכירה, ושניהם חושפים בעיות.
וילה ביוון כהשקעה: מה ריאלי
וילה עם נוף לים באזורנו מושכרת בקיץ למשפחות יווניות ואירופאיות, ובאזורים הקרובים לים גם לישראלים. תשואות ברוטו ריאליות לנכסים ממוקמים היטב: 4-6% בשנה, בעיקר מהשכרה עונתית. שני דברים חשובים: נכס שנרכש בגולדן ויזה תחת הכללים החדשים אסור להשכרה קצרת-טווח, ומי שקונה ללא ויזה (רוב הקונים שלנו) יכול להשכיר כרגיל ברישום מסודר. כל הפרטים על ויזת הזהב.
מה השתנה ב-2026 ולמה זה משנה את התזמון
ב-6.9.2026 הודיעה ממשלת יוון שמס הרכישה לרוכשים ללא דרכון אירופאי יעלה מ-3.09% ל-15% החל מ-1.1.2027. על וילה של 400,000 יורו זה הפרש של כ-48,000 יורו. עסקאות שנחתמות אצל נוטריון עד 31.12.2026 צפויות להישאר במס הישן. המדריך המלא לשינוי. ישראלים בעלי דרכון אירופאי צפויים להישאר ב-3.09%.
הווילות שלנו למכירה עכשיו
כל וילה במאגר, עם תמונה, מחיר, שטח ואזור. הרשימה מתעדכנת ישירות מהמאגר.
שאלות נפוצות על וילות ביוון
כמה עולה וילה ביוון ליד אתונה?
בצפון אטיקה (אזור אורופוס, 45 דקות מאתונה) וילה טיפוסית עולה 300,000-500,000 יורו: 150-400 מ"ר בנוי על מגרש של דונם ומעלה, לרוב עם נוף לים. בריביירה האתונאית וילות מתחילות במיליון יורו.
איפה כדאי לקנות וילה ביוון על הים במחיר סביר?
צפון אטיקה (סקאלה אורופו, אגיי אפוסטולי, קלאמוס) והחוף המערבי של אוויה (ארטריה, אמארינתוס) מציעים וילות על הים או עם נוף לים ב-250,000-500,000 יורו, כשעה מאתונה, לעומת מיליון ומעלה בריביירה ובאיים המפורסמים.
האם וילה ביוון היא השקעה טובה?
וילות ממוקמות היטב באזור אורופוס מניבות תשואות ברוטו של 4-6% מהשכרה עונתית, והאזור עלה יותר מ-35% בין 2023 ל-2025 לפי Indomio.gr. התשואה תלויה במיקום, במצב הנכס ובאופן ההשכרה.
כמה עולה לתחזק וילה ביוון?
מס נכס שנתי (ENFIA) נמוך יחסית לרוב הווילות באזור, ולכך מתווספים ביטוח, גינון, בריכה וחשמל. וילה עם בריכה וגינה דורשת תקציב תחזוקה שנתי של כמה אלפי יורו, וקרבה לים מעלה את העלויות בגלל מליחות.
מה בודקים לפני קניית וילה ביוון?
היתר בנייה מול המצב בפועל, מעמד המגרש, היתר לבריכה, חיבורי מים וחשמל, תעודת אנרגיה ורישום בקדסטר. עורך דין ומהנדס יווניים מבצעים את הבדיקות לפני חוזה מקדמי.
כמה זמן לוקח לקנות וילה ביוון?
מבחירת נכס ועד חתימה אצל נוטריון: 6-12 שבועות בדרך כלל, כולל הוצאת מספר מס יווני, בדיקות נאותות ותשלום מס הרכישה. ב-2026 כדאי להתחיל עד אמצע אוקטובר כדי להספיק לפני העלאת המס.
סיכום
וילה ביוון לא חייבת לעלות מיליון, ולא חייבת להיות במיקונוס. היא יכולה להיות 45 דקות מאתונה, עם נוף לים, במחיר של דירה בישראל. רק תבדקו אותה נכון. רוצים לראות וילות בסיור אחד, אורופוס ואוויה? קבעו שיחה
קבעו שיחה