🔔 חדש: מס הרכישה ביוון עולה ל-15% לרוכשים ללא דרכון אירופאי מ-2027. מה זה אומר לכם

Journal

ניתוחים, מדריכים ותובנות למשקיעי נדל"ן ביוון.

מס הרכישה ביוון קופץ מ-3% ל-15% לרוכשים ללא דרכון אירופאי: מה זה אומר לישראלים, ומה עושים עכשיו

ב-6 בספטמבר 2026 הודיעה ממשלת יוון שמס הרכישה על נדל"ן עבור אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי יעלה מ-3% (3.09% כולל היטל עירוני) ל-15%, החל מ-1 בינואר 2027. ישראלים ללא אזרחות אירופאית נכללים. על נכס של 200,000 יורו זה הבדל של כ-24,000 יורו. עסקאות שיושלמו עד 31 בדצמבר 2026 צפויות להישאר במס הישן. ישראלים בעלי דרכון אירופאי צפויים להישאר ב-3.09%, אך היחס לבעלי אזרחות כפולה עדיין ממתין להבהרה רשמית. נכון להיום זו הודעה ממשלתית ולא חוק סופי.

6 בספטמבר 20269 דק׳

משפטי

בנייה מחוץ לתוכנית ביוון: המדריך המלא לישראלי שרוצה לקנות "4 דונם ולבנות בית"

נכון לספטמבר 2026, כדי לבנות בית על מגרש מחוץ לתוכנית ביוון נדרשים בדרך כלל: מגרש של 4,000 מ"ר לפחות (4 דונם), חזית חוקית לדרך ציבורית מוכרת, ועמידה בתנאים כמו ייעור, נטורה 2000 ואזורי ZOE. על מגרש של 4 דונם אפשר לבנות בית של עד 180 מ"ר (לא 200, המספר הישן), בשתי קומות, עד 10% כיסוי, במרחק 15 מטר מגבולות המגרש. מרתף לשימושי עזר לא נספר בזכויות הבנייה, אבל הפיכתו לחדר מגורים היא עבירה שאי אפשר להכשיר. שני בתים על מגרש אחד אפשריים, בתוך אותם 180 מ"ר, ובבעלות נפרדת דרך בעלות אנכית. מגרשים קטנים מ-4 דונם איבדו את זכויות הבנייה, למעט מי שהגיש בקשה עד 9.12.2022 (הארכה עד 30.6.2027).

10 בספטמבר 2026·12 דק׳

משפטי

איך נשארים ביוון יותר מ-90 יום: כל דרכי התושבות לישראלים, בלי גולדן ויזה

ישראלי יכול לשהות ביוון עד 90 יום בכל 180 בלי שום ויזה, אבל קניית נכס לא נותנת זכות להישאר יותר. כדי לגור ביוון באמת, בלי גולדן ויזה של 800,000 יורו, יש חמש דרכים עיקריות: (1) דרכון אירופאי, כולל אזרחות יוונית לצאצאי יהודי יוון; (2) ויזת FIP לבעלי הכנסה פסיבית של 3,500 יורו בחודש לפחות, בלי זכות עבודה, היתר ל-3 שנים; (3) ויזת נוודים דיגיטליים לעובדים מרחוק עם הכנסה נטו של 3,500 יורו בחודש, 12 חודשים ואז היתר של שנתיים; (4) היתר עבודה דרך מעסיק יווני; (5) איחוד משפחות עם אזרח יווני או אירופאי. ובנוסף, שלושה משטרי מס מיוחדים: 7% לפנסיונרים, פטור של 50% לעובדים חדשים, ומס קבוע של 100,000 יורו לעשירים.

17 בספטמבר 2026·14 דק׳

משפטי

מיסוי לישראלים ביוון: אמנת המס, המס על הנכס, על השכירות, על הפנסיה, ואיך מעבירים כסף נכון. המדריך המלא 2026

בין ישראל ליוון קיימת אמנת מס משנת 1995 (בתוקף מ-1999). לפי סעיפי המקרקעין שלה, רווח ממכירת נכס ביוון ממוסה רק ביוון, ולפי הגרסה האנגלית המחייבת גם הכנסות שכירות מנכס ביוון ממוסות רק ביוון, כלומר תושב ישראל אינו משלם עליהן מס בישראל, אך חייב לדווח. ביוון, שכירות ממוסה ב-2026 במדרגות של 15% עד 12,000 יורו, 25% עד 24,000, 35% עד 36,000 ו-45% מעל, אחרי ניכוי הוצאות קבוע של 5%, ומס רווח הון של 15% ליחידים מושעה עד סוף 2026. מי שעובר לגור ביוון (183 יום בשנה) הופך לתושב מס יווני; פנסיה פרטית מישראל ממוסה אז ביוון, ופנסיונרים יכולים לבחור במס קבוע של 7%. העברת כספים לרכישה חייבת לעבור דרך בנק, עם תיעוד מקור הכספים בשני הצדדים.

17 בספטמבר 2026·15 דק׳

תובנות שוק

אוויה (Evia): האי שנמצא 25 דקות מעבר למים - ולמה Olive & Oak פועלת מעכשיו גם שם

אוויה (Evia, נקראת גם Euboea) היא האי השני בגודלו ביוון, כ-210,000 תושבים, מחוברת ליבשת בגשרים בחלקידה (כשעה מאתונה) ובמעבורות - כולל מעבורת של כ-25 דקות מסקאלה אורופו לארטריה. מחירי הנדל"ן באי נמוכים לרוב מאלה של אטיקה, עם בתים מכ-75,000 יורו ומחיר ממוצע סביב 1,600-1,700 יורו למ"ר (Green-Acres, 2026). לעניין גולדן ויזה: אוויה נחשבת אי עם יותר מ-3,100 תושבים ולכן הרף בה הוא 800,000 יורו, כמו באטיקה. Olive & Oak מלווה מעכשיו קונים ישראלים גם באוויה, בדגש על החוף המערבי שמול אורופוס: ארטריה, אמארינתוס וסביבתן.

18 באוגוסט 2026·8 דק׳

מדריך השקעות

ויזת זהב באירופה 2026: יוון מול פורטוגל וספרד - ההשוואה שנגמרה מעצמה

נכון ל-2026, ספרד ביטלה לחלוטין את תוכנית ויזת הזהב שלה (אפריל 2025). פורטוגל הוציאה את הנדל"ן מהתוכנית עוד ב-2023 - נשאר בעיקר מסלול קרנות השקעה מ-500,000 יורו, עם זמני טיפול של 2-3 שנים ואזרחות שהתרחקה ל-10 שנים. יוון היא תוכנית ויזת הזהב המשמעותית האחרונה באירופה שעדיין מבוססת על רכישת נדל"ן: החל מ-250,000 יורו במסלול הסבה, עם תהליך של 4-6 חודשים וללא דרישת שהות.

6 באוגוסט 2026·7 דק׳

מדריך השקעות

אזור אטיקה ביוון - המדריך המלא לקונה הישראלי

אטיקה (Attica) היא המחוז שמקיף את אתונה, ובו גר יותר משליש מאוכלוסיית יוון. המחוז מתחלק לאזורים עם הבדלי מחירים דרמטיים: מרכז אתונה והריביירה הדרומית הם היקרים ביותר, בעוד שצפון-מזרח אטיקה (אזור אורופוס, קלאמוס וסביבתם) מציע נכסים על קו החוף במחירים של 50,000 עד 500,000 יורו, כ-45 דקות נסיעה מאתונה. שוק הנדל"ן באזור אורופוס עלה יותר מ-35% בין 2023 ל-2025 (נתוני Indomio.gr).

6 באוגוסט 2026·7 דק׳

מדריך השקעות

גולדן ויזה יוון 2026 - כל מה שהשתנה

נכון ל-2026, גולדן ויזה ביוון דורשת השקעה של 800,000 יורו באזורי הביקוש (כולל כל מחוז אטיקה), 400,000 יורו בשאר המדינה, או 250,000 יורו בלבד במסלול הסבת נכס מסחרי למגורים או שיפוץ בניין לשימור - שתקף בכל יוון, כולל אטיקה. נכסי גולדן ויזה חדשים אסורים להשכרה קצרת-טווח (Airbnb), והקנס על הפרה הוא 50,000 יורו.

5 באוגוסט 2026·6 דק׳

מדריך השקעות

מחשבון עלויות רכישת נכס ביוון 2026

חישוב מהיר של ההוצאות הנלוות מעבר למחיר הנכס: מס העברה, נוטריון, עורך דין, מהנדס, ואגרות Golden Visa. מבוסס על שיעורים מעודכנים ל-2026.

7 במאי 2026·5 דק׳

מדריך השקעות

מדריך מלא לרכישת נדל"ן ביוון לישראלים 2026

כל מה שצריך לדעת לפני שקונים נכס ביוון: תהליך שלב אחר שלב, עלויות אמיתיות, מיסוי, מלכודות נפוצות. מדריך מאנשים שחיים בשטח.

30 באפריל 2026·12 דק׳

תובנות שוק

תחזית שוק הנדל"ן באורופוס: למה אזור החוף הצפוני של אטיקה מקבל יותר תשומת לב

ניתוח מעמיק של שוק הנדל"ן באורופוס וצפון אטיקה: מחירים עדכניים, השוואה לאזורים אחרים ביוון, פוטנציאל השבחה, מיסוי לישראלים, והשכרה עונתית.

7 במאי 2026·6 דק׳

תובנות שוק

נדל"ן בקאלאמוס -המדריך המלא לקונה הישראלי 2026

כפר הררי עם נוף לים ומחירי נדל"ן טובים. כל מה שצריך לדעת לפני שקונים בקאלאמוס.

30 באפריל 2026·7 דק׳

תובנות שוק

נדל"ן בדילסי (Dilesi) 2026: החוף הארוך, המחירים של בויוטיה, וגולדן ויזה ב-400 אלף אירו. המדריך לקונה הישראלי

דילסי היא עיירת קיץ עם חוף חולי ארוך ורדוד, כ-10 ק"מ מערבית לאורופוס, אבל מבחינה מנהלית היא כבר לא אטיקה אלא מחוז בויוטיה (Boeotia). לזה יש שתי השלכות ישירות לקונה ישראלי: מחירים נמוכים יותר (ממוצע מחוזי של כ-1,300 אירו למ"ר לפי Spitogatos, לעומת כ-2,300 במזרח אתונה), וסף גולדן ויזה של 400 אלף אירו במקום 800 אלף באורופוס. התמורה: עיירה שקטה מאוד בחורף, מלאי בנייה ישן יותר, ובדיקות חובה על היתרי בנייה ומקור המים. למי שמחפש בית קיץ ליד הים במחיר סביר, או נכס לגולדן ויזה בלי לשלם מחיר של אטיקה, דילסי שווה נסיעה.

26 בספטמבר 2026·9 דק׳