מדריך תושבות למשקיעים
ויזת זהב יוונית 2026 - המדריך המלא
אשרת מגורים מתחדשת לאזרחי מדינות שאינן באיחוד האירופי באמצעות השקעה בנדל"ן. גישה ל-29 מדינות שנגן ללא דרישת שהות מינימלית.
תשובה קצרה
ויזת הזהב היוונית מעניקה אשרת תושבות מתחדשת ל-5 שנים לאזרחי מדינות שאינן באיחוד האירופי. באזורים בעלי ביקוש גבוה (אתונה, אטיקה כולל אורופוס, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני) נדרשת השקעה של €800,000 בנכס יחיד של לפחות 120 מ"ר. ברוב שאר יוון - €400,000. השכרה לטווח קצר (Airbnb) אסורה לנכסים שנרכשו לצורך Golden Visa. חידוש האשרה לא דורש שהות מינימלית. האשרה מורחבת לבן/בת הזוג ולילדים עד גיל 21.
ויזת זהב יוון 2026: כל המספרים במקום אחד
| השקעה מינימלית - אזורי ביקוש (כל אטיקה, סלוניקי, כרתים, מיקונוס, סנטוריני, איים מעל 3,100 תושבים - כולל אוויה) | 800,000 € |
| השקעה מינימלית - שאר יוון | 400,000 € |
| מסלול הסבה (נכס מסחרי למגורים) או שיפוץ בניין לשימור - בכל יוון | 250,000 € |
| גודל נכס מינימלי (במסלולים הרגילים) | 120 מ"ר, נכס אחד |
| משך התהליך בפועל | 4-6 חודשים |
| תוקף ההיתר | 5 שנים, מתחדש כל עוד הנכס בבעלותכם |
| דרישת שהות מינימלית | אין |
| בני משפחה כלולים | בן/בת זוג, ילדים עד 21, הורים של שני בני הזוג |
| השכרה קצרת-טווח (Airbnb) | אסורה - קנס 50,000 € |
| השכרה ארוכת-טווח (60+ יום) | מותרת |
| מסלול לאזרחות | אחרי 7 שנות מגורים בפועל (183+ יום/שנה) + מבחן שפה |
איך זה עובד בפועל: מהחלטה ועד כרטיס תושבות
שלב 1 - הכנה (שבועות 1-2)
הוצאת מספר מס יווני (AFM) ופתיחת חשבון בנק יווני. לא צריך לטוס בשביל זה - אפשר באמצעות ייפוי כוח לעורך דין. זה גם השלב שבו בוחרים עורך דין - לא אופציונלי ביוון, הוא חתום על כל העסקה.
שלב 2 - איתור הנכס ובדיקות (שבועות 2-8)
חיפוש, סיורים, ומשא ומתן. במקביל עורך הדין מבצע בדיקת נאותות: רישום הנכס ב-Ktimatologio (רשם המקרקעין), היעדר חובות ושעבודים, היתרי בנייה. ביוון זה קריטי כפליים - נכסים רבים עברו בירושה ללא רישום מסודר.
שלב 3 - חוזה ותשלום (שבועות 8-12)
חתימה אצל נוטריון (חובה ביוון), העברת התשלום המלא מחשבון על שמכם, ותשלום המסים הנלווים. מרגע זה הנכס שלכם.
שלב 4 - הגשת הבקשה (שבועות 12-16)
הגשה דיגיטלית של הבקשה עם כל המסמכים. עם קבלת האישור על הגשה תקינה ("כחול" - Blue Certificate) אתם כבר רשאים לשהות ביוון כדין עד ההחלטה.
שלב 5 - ביומטריה וכרטיס (חודשים 4-6)
מתן טביעות אצבע (נדרשת נוכחות פיזית, פעם אחת) וקבלת כרטיס התושבות. מזל טוב - אתם תושבי האיחוד האירופי.
העלות האמיתית: לא רק מחיר הנכס
ניקח דוגמה של השקעה במסלול הסבה של 250,000 €:
| הנכס עצמו | 250,000 € |
| מס רכישה (3.09%) | ~7,725 € |
| נוטריון (~1-1.5%) | ~3,100 € |
| עורך דין (~1-2%) | ~3,800 € |
| רישום מקרקעין (~0.5%) | ~1,250 € |
| אגרת בקשת ויזת זהב (למבקש ראשי) | 2,000 € |
| אגרה לכל בן משפחה בגיר | 150 € |
| סה"כ בקירוב | ~268,000-270,000 € |
למה דווקא יוון? כי כמעט לא נשארו חלופות
ב-2026 התשובה פשוטה ממה שהייתה אי פעם: ספרד ביטלה את תוכנית ויזת הזהב שלה לחלוטין (אפריל 2025), ופורטוגל הוציאה את הנדל"ן מהתוכנית עוד ב-2023 - נשאר בה בעיקר מסלול קרנות של 500,000 € עם תורים של 2-3 שנים. יוון היא תוכנית ויזת הזהב המשמעותית האחרונה באירופה שמבוססת על רכישת נדל"ן אמיתי - נכס על שמכם, עם מפתח.
את ההשוואה המלאה, כולל הטבלה והמלכודות, ריכזנו במאמר נפרד: יוון מול פורטוגל וספרד - ההשוואה המלאה.
במה מותנית הזכאות לויזת זהב:
- אזרח שאינו אזרח האיחוד האירופי/EEA בן 18 ומעלה
- בעלים של נדל"ן יווני העומד בסף ההשקעה המינימלי
- תעודת יושר ממדינת המקור
- הוכחת ביטוח בריאות מספק לשהות ביוון
- הנכס יכול להיות בבעלות משותפת, אך כל בעלים צריך לעמוד בסף בנפרד
- נדל"ן מסחרי (מלונות, משרדים) גם כשיר
- חכירה ארוכת טווח של אכסון מלונאי (מינימום 10 שנים) נחשבת כהשקעה מזכה
ויזת זהב באורופוס
40 דקות ממרכז אתונה
גישה ישירה דרך כביש Attiki Odos. שדה התעופה הבינלאומי של אתונה במרחק שעה וחצי - נגישות יוצאת דופן לנוסעים תכופים.
תשואות שכירות גבוהות
וילות עם נוף לים ובתים בסקלה אורופוס ובניאה פלטירה מניבות תשואות ברוטו של 4-6%, אשר עולות על התשואות רוב פרברי אתונה.
מגמת עליית ערך
מחירי הנכסים באורופוס עלו ביותר מ-35% בין 2023 ל-2025, כולל עלייה של כמעט 16% בשנה האחרונה בלבד - ביצועים טובים משמעותית מממוצע אזור אטיקה (מקור: Indomio.gr).
איכות חיים
סביבה חופית שקטה, מועדוני חוף, מרינות שייט ומסעדות מצוינות - רוגע אמיתי, לא רק נכס לצורך ויזה.
מגבלות על בניה של נכסים חדשים באיזור
מגבלות חדשות שהוטלו על הבניה באיזור הופכת את הנכסים הקיימים לבעלי ערך גבוה יותר, ומבטיחה שהנוף שנשקף מהמרפסת היום יישאר כפי שהוא ולא יתמלא בבניה חדשה.
התהליך שלב אחר שלב
קבלת מספר מס יווני (AFM)
אשרו ייפוי כוח עבור עורך הדין היווני שלכם לפעול בשמכם ואיסוף ה-AFM ממשרד המס המקומי. ניתן לעשות זאת בביקור אחד או מרחוק.
פתיחת חשבון בנק יווני
נדרש להעברת כספי הרכישה דרך ערוץ ניתן למעקב. מספר בנקים יוונים מציעים חשבונות לתושבי חוץ עם מסמכים מינימליים.
בחירה והזמנת נכס
Olive & Oak מאתרת נכסים מזכים, מנהלת משא ומתן על המחיר ומארגנת צפיות. פיקדון הזמנה (בדרך כלל €5,000-€10,000) מאבטח את הנכס בזמן בדיקת הנאותות.
בדיקת נאותות משפטית
עורך הדין היווני שלכם מאמת בעלות נקייה, מאשר אין שיעבודים, היתרי בנייה וחוקיות הבנייה. תהליך זה לוקח 2-4 שבועות.
חתימה על חוזה מקדמי והעברת כספים
הסכם ראשוני נוטריוני מסכם תנאים. כספי הרכישה הנותרים מועברים מחשבון הבנק היווני שלכם.
שטר נוטריוני סופי
השטר הראשי נחתם בפני נוטריון. מס העברה (3.09%) משולם, ורישום הנכס מוגש לרשם המקרקעין.
הגשת בקשה לויזת זהב
עורך הדין שלכם מגיש את בקשת אשרת התושבות למשרד ההגירה יחד עם שטר הנכס, דרכון, תמונות, ביטוח ותעודת יושר.
קבלת האשרה
הטיפול בדרך כלל לוקח 3-6 חודשים. "אישור בקשה" מונפק מיידית ומתפקד כאשרה תקפה בינתיים. האשרה הראשונה תקפה ל-5 שנים; חידושים כל 5 שנים.
עלויות אינדיקטיביות (אזור €800k - אטיקה)
| רכישת נכס (מינימום) | €800,000 |
| מס העברה (3.09% ממחיר הרכישה) | ~€24,720 |
| שכר טרחת נוטריון (~1% + מע"מ) | ~€9,920 |
| אגרות רשם מקרקעין (~0.5%) | ~€4,000 |
| שכר טרחת עורך דין (בדיקת נאותות + בקשה) | €3,000-€5,000 |
| אגרת בקשה לויזת זהב (מבקש ראשי) | €2,000 |
| אגרת ויזת זהב לכל בן משפחה | €150 |
| עמלת סוכן נדל"ן | 2-3% + מע"מ |
כל הנתונים אינדיקטיביים עבור נכס הנרכש באזור אטיקה (סף €800k). הנתונים עשויים להשתנות.
סעיפים הכלולים בבדיקת נאותות:
- שטר בעלות נקי משיעבודים ומשכנתאות
- אין חובות ארנונה (ENFIA) פתוחים על המוכר
- היתר הבנייה תואם לבנייה בפועל
- אין תוספות בלתי מורשות או הרחבות בלתי חוקיות
- תעודת ביצועים אנרגטיים (EPC) קיימת
- הנכס כלול בקדסטר הלאומי (רשם מקרקעין)
- אם רלוונטי, אין חובות לוועד הבית
- אושר כי הנכס נמצא באזור ההשקעה המזכה
- המוכר מחזיק בבעלות מלאה ובלעדית (ללא שותפים ללא הסכמה)
סיכונים שחשוב להבין
- ⚠סיכון מדיניות: הממשלה היוונית העלתה את הסף פעמיים מאז 2023. עליות עתידיות אפשריות.
- ⚠סיכון ביטול תוכנית: למרות שלא סביר בהתחשב בתקדים האיחוד האירופי, אף תוכנית ויזת זהב אינה יכולה להיחשב קבועה.
- ⚠מס הכנסה שכירות: הכנסות שכירות יוונית ממוסות ב-15% (עד €12k) ו-35% מעל €35k. יש לקחת זאת בחשבון בחישובי התשואה.
- ⚠נזילות: נדל"ן יווני פחות נזיל ממניות. תכנן אופק יציאה של 6-12 חודשים.
- ⚠מטבע: האירו הוא מטבע ההשקעה שלכם. משקיעים שאינם ממדינות אירו נושאים בסיכון מטבעי.
זכויות והגבלות
זכויות כלולות באשרה:
- מגורים ונסיעה חופשיים ביוון
- נסיעה ב-29 מדינות אזור שנגן - עד 90 יום מכל 180, ללא ויזה נפרדת
- בן/בת זוג וילדים עד גיל 21 כלולים באותה אשרה
- חידוש כל 5 שנים ללא שהות מינימלית
- רישום ילדים בבתי ספר ציבוריים יוונים
- גישה למערכת הבריאות הלאומית היוונית (EOPYY)
- בעלות על עסק וניהולו ביוון
זכויות שאינן כלולות באשרה:
- ✕זכות עבודה כשכיר ביוון
- ✕תנועה חופשית למגורים ועבודה במדינות אחרות באיחוד האירופי
- ✕זכות הצבעה בבחירות היווניות
- ✕דרכון האיחוד האירופי / אזרחות - ויזת זהב אינה מקנה אזרחות
- ✕גישה למערכות הרווחה הסוציאלית של מדינות אחרות באיחוד
איך זה נראה בפועל: תרחיש מספרי
התרחיש להמחשה בלבד - לא מקרה של לקוח ספציפי.
זוג ישראלי, שניהם בשנות החמישים, עם תקציב של כ-300,000 €. המטרה: אופציה למגורים באירופה בעוד כמה שנים, ובינתיים נכס שמייצר הכנסה.
- •במסלול הרגיל באטיקה (800,000 €) - מחוץ לתקציב.
- •במסלול ההסבה: רכישת נכס מסחרי קטן באזור אורופוס ב-250,000 €, הסבה חוקית למגורים בליווי מהנדס ועורך דין, עלויות נלוות ושיפוץ כ-40,000 €.
- •התוצאה אחרי כ-8-10 חודשים: נכס מגורים על שמם, היתר תושבות ל-5 שנים לשניהם ולהורים, והשכרה ארוכת-טווח שמכסה את הוצאות ההחזקה.
זה לא מסלול לכל אחד - הוא דורש סבלנות וליווי צמוד. אבל הוא ממחיש את הפער בין "אין לי 800 אלף, אז אין ויזה" לבין מה שאפשרי בפועל.
FAQ
מוכנים להתחיל את מסע ויזת הזהב שלכם?
Olive & Oak מתמחה בנכסים מזכים בחוף אורופוס. אנו מלווים אתכם מחיפוש הנכס ועד קבלת האשרה.