מדריך תושבות למשקיעים
ויזת זהב יוונית 2026 - המדריך המלא
אשרת מגורים מתחדשת לאזרחי מדינות שאינן באיחוד האירופי באמצעות השקעה בנדל"ן. גישה ל-29 מדינות שנגן ללא דרישת שהות מינימלית.
תקציר
ויזת הזהב היוונית מעניקה אשרת תושבות מתחדשת ל-5 שנים לאזרחי מדינות שאינן באיחוד האירופי. באזורים בעלי ביקוש גבוה (אתונה, אטיקה כולל אורופוס, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני) נדרשת השקעה של €800,000 בנכס יחיד של לפחות 120 מ"ר. ברוב שאר יוון - €400,000. השכרה לטווח קצר (Airbnb) אסורה לנכסים שנרכשו לצורך Golden Visa. חידוש האשרה לא דורש שהות מינימלית. האשרה מורחבת לבן/בת הזוג ולילדים עד גיל 21.
במה מותנית הזכאות לויזת זהב:
- אזרח שאינו אזרח האיחוד האירופי/EEA בן 18 ומעלה
- בעלים של נדל"ן יווני העומד בסף ההשקעה המינימלי
- תעודת יושר ממדינת המקור
- הוכחת ביטוח בריאות מספק לשהות ביוון
- הנכס יכול להיות בבעלות משותפת, אך כל בעלים צריך לעמוד בסף בנפרד
- נדל"ן מסחרי (מלונות, משרדים) גם כשיר
- חכירה ארוכת טווח של אכסון מלונאי (מינימום 10 שנים) נחשבת כהשקעה מזכה
ויזת זהב באורופוס
40 דקות ממרכז אתונה
גישה ישירה דרך כביש Attiki Odos. שדה התעופה הבינלאומי של אתונה במרחק שעה וחצי - נגישות יוצאת דופן לנוסעים תכופים.
תשואות שכירות גבוהות
וילות עם נוף לים ובתים בסקלה אורופוס ובניאה פלטירה מניבות תשואות ברוטו של 4-6%, אשר עולות על התשואות רוב פרברי אתונה.
מגמת עליית ערך
מחירי הנכסים באורופוס עלו ביותר מ-35% בין 2023 ל-2025, כולל עלייה של כמעט 16% בשנה האחרונה בלבד - ביצועים טובים משמעותית מממוצע אזור אטיקה (מקור: Indomio.gr).
איכות חיים
סביבה חופית שקטה, מועדוני חוף, מרינות שייט ומסעדות מצוינות - רוגע אמיתי, לא רק נכס לצורך ויזה.
מגבלות על בניה של נכסים חדשים באיזור
מגבלות חדשות שהוטלו על הבניה באיזור הופכת את הנכסים הקיימים לבעלי ערך גבוה יותר, ומבטיחה שהנוף שנשקף מהמרפסת היום יישאר כפי שהוא ולא יתמלא בבניה חדשה.
התהליך שלב אחר שלב
קבלת מספר מס יווני (AFM)
אשרו ייפוי כוח עבור עורך הדין היווני שלכם לפעול בשמכם ואיסוף ה-AFM ממשרד המס המקומי. ניתן לעשות זאת בביקור אחד או מרחוק.
פתיחת חשבון בנק יווני
נדרש להעברת כספי הרכישה דרך ערוץ ניתן למעקב. מספר בנקים יוונים מציעים חשבונות לתושבי חוץ עם מסמכים מינימליים.
בחירה והזמנת נכס
Olive & Oak מאתרת נכסים מזכים, מנהלת משא ומתן על המחיר ומארגנת צפיות. פיקדון הזמנה (בדרך כלל €5,000-€10,000) מאבטח את הנכס בזמן בדיקת הנאותות.
בדיקת נאותות משפטית
עורך הדין היווני שלכם מאמת בעלות נקייה, מאשר אין שיעבודים, היתרי בנייה וחוקיות הבנייה. תהליך זה לוקח 2-4 שבועות.
חתימה על חוזה מקדמי והעברת כספים
הסכם ראשוני נוטריוני מסכם תנאים. כספי הרכישה הנותרים מועברים מחשבון הבנק היווני שלכם.
שטר נוטריוני סופי
השטר הראשי נחתם בפני נוטריון. מס העברה (3.09%) משולם, ורישום הנכס מוגש לרשם המקרקעין.
הגשת בקשה לויזת זהב
עורך הדין שלכם מגיש את בקשת אשרת התושבות למשרד ההגירה יחד עם שטר הנכס, דרכון, תמונות, ביטוח ותעודת יושר.
קבלת האשרה
הטיפול בדרך כלל לוקח 3-6 חודשים. "אישור בקשה" מונפק מיידית ומתפקד כאשרה תקפה בינתיים. האשרה הראשונה תקפה ל-5 שנים; חידושים כל 5 שנים.
עלויות אינדיקטיביות (אזור €800k - אטיקה)
| רכישת נכס (מינימום) | €800,000 |
| מס העברה (3.09% ממחיר הרכישה) | ~€24,720 |
| שכר טרחת נוטריון (~1% + מע"מ) | ~€9,920 |
| אגרות רשם מקרקעין (~0.5%) | ~€4,000 |
| שכר טרחת עורך דין (בדיקת נאותות + בקשה) | €3,000-€5,000 |
| אגרת בקשה לויזת זהב (מבקש ראשי) | €2,000 |
| אגרת ויזת זהב לכל בן משפחה | €150 |
| עמלת סוכן נדל"ן | 2-3% + מע"מ |
כל הנתונים אינדיקטיביים עבור נכס הנרכש באזור אטיקה (סף €800k). הנתונים עשויים להשתנות.
סעיפים הכלולים בבדיקת נאותות:
- שטר בעלות נקי משיעבודים ומשכנתאות
- אין חובות ארנונה (ENFIA) פתוחים על המוכר
- היתר הבנייה תואם לבנייה בפועל
- אין תוספות בלתי מורשות או הרחבות בלתי חוקיות
- תעודת ביצועים אנרגטיים (EPC) קיימת
- הנכס כלול בקדסטר הלאומי (רשם מקרקעין)
- אם רלוונטי, אין חובות לוועד הבית
- אושר כי הנכס נמצא באזור ההשקעה המזכה
- המוכר מחזיק בבעלות מלאה ובלעדית (ללא שותפים ללא הסכמה)
סיכונים שחשוב להבין
- ⚠סיכון מדיניות: הממשלה היוונית העלתה את הסף פעמיים מאז 2023. עליות עתידיות אפשריות.
- ⚠סיכון ביטול תוכנית: למרות שלא סביר בהתחשב בתקדים האיחוד האירופי, אף תוכנית ויזת זהב אינה יכולה להיחשב קבועה.
- ⚠מס הכנסה שכירות: הכנסות שכירות יוונית ממוסות ב-15% (עד €12k) ו-35% מעל €35k. יש לקחת זאת בחשבון בחישובי התשואה.
- ⚠נזילות: נדל"ן יווני פחות נזיל ממניות. תכנן אופק יציאה של 6-12 חודשים.
- ⚠מטבע: האירו הוא מטבע ההשקעה שלכם. משקיעים שאינם ממדינות אירו נושאים בסיכון מטבעי.
זכויות והגבלות
זכויות כלולות באשרה:
- מגורים ונסיעה חופשיים ביוון
- נסיעה ב-29 מדינות אזור שנגן - עד 90 יום מכל 180, ללא ויזה נפרדת
- בן/בת זוג וילדים עד גיל 21 כלולים באותה אשרה
- חידוש כל 5 שנים ללא שהות מינימלית
- רישום ילדים בבתי ספר ציבוריים יוונים
- גישה למערכת הבריאות הלאומית היוונית (EOPYY)
- בעלות על עסק וניהולו ביוון
זכויות שאינן כלולות באשרה:
- ✕זכות עבודה כשכיר ביוון
- ✕תנועה חופשית למגורים ועבודה במדינות אחרות באיחוד האירופי
- ✕זכות הצבעה בבחירות היווניות
- ✕דרכון האיחוד האירופי / אזרחות - ויזת זהב אינה מקנה אזרחות
- ✕גישה למערכות הרווחה הסוציאלית של מדינות אחרות באיחוד
FAQ
מוכנים להתחיל את מסע ויזת הזהב שלכם?
Olive & Oak מתמחה בנכסים מזכים בחוף אורופוס. אנו מלווים אתכם מחיפוש הנכס ועד קבלת האשרה.