מיסוי לישראלים ביוון: אמנת המס, המס על הנכס, על השכירות, על הפנסיה, ואיך מעבירים כסף נכון. המדריך המלא 2026

יש רגע בכל עסקה שבו הקונה, אחרי שכבר התאהב בבית ובדק את הנוטריון ואת המהנדס, שואל פתאום: "רגע, ומה עם המס? בישראל? ביוון? בשניהם?"

זו השאלה הנכונה, ורוב התשובות שמסתובבות ברשת עליה שגויות: או שהן מתעלמות מהאמנה בין ישראל ליוון, או שהן מצטטות מדרגות מס מ-2023. אנחנו גרים באורופוס, עברנו את זה בעצמנו, ועובדים עם רואה חשבון יווני ויועץ מס ישראלי על כל עסקה. הנה המפה השלמה, נכון לספטמבר 2026. ונאמר כבר בהתחלה: זה מדריך, לא ייעוץ. את המספרים שלכם עושים עם איש מקצוע.

קודם כל: תושבות. היא קובעת הכל

לפני כל מספר, שאלה אחת: איפה אתם תושבי מס? יש שני עולמות שונים לגמרי:

• תושב ישראל שמשקיע ביוון: גרים בישראל, קניתם נכס ביוון לנופש או להשכרה. ישראל ממסה אתכם על הכנסה עולמית, יוון ממסה את מה שקורה בשטחה, והאמנה קובעת מי מוותר למי.
• ישראלי שעובר ליוון: אתם שוהים ביוון 183 יום ומעלה בשנה (או שמרכז החיים שלכם עבר לשם). מבחינת יוון אתם תושבי מס יוונים, על כל ההכנסה העולמית, כולל מה שנשאר בישראל.

ואם שתי המדינות טוענות שאתם תושבות שלהן? האמנה מכריעה לפי "שובר שוויון": בית קבע, מרכז האינטרסים החיוניים (משפחה, עסקים, נכסים), מקום המגורים הרגיל, ולבסוף אזרחות. הטעות הנפוצה: לחשוב ש-183 יום זה המבחן היחיד. בישראל "מרכז החיים" יכול להשאיר אתכם תושבי ישראל גם עם פחות ימים, ולהפך.

אמנת המס ישראל-יוון: מה היא באמת אומרת

האמנה נחתמה ב-24 באוקטובר 1995 ונכנסה לתוקף ב-1 בינואר 1999. רוב האנשים לא קראו אותה. חבל, כי יש בה סעיף אחד יוצא דופן.

רווח ממכירת נכס (סעיף 13): ברוב האמנות של ישראל, רווח ממכירת נדל"ן בחו"ל "ניתן למיסוי" במדינה שבה הנכס נמצא, וישראל ממסה גם היא ונותנת זיכוי. באמנה עם יוון הניסוח שונה: הרווח ממוסה רק במדינה שבה הנכס נמצא. בשתי הגרסאות, העברית והאנגלית. המשמעות: תושב ישראל שמוכר נכס ביוון ברווח לא משלם על הרווח מס בישראל. ומכיוון שיוון משעה כרגע את מס רווח ההון ליחידים (ראו למטה), התוצאה ב-2026 היא אפס מס על הרווח בשתי המדינות. עם חובת דיווח בישראל, שלא תשכחו.

הכנסות שכירות (סעיף 6): כאן זה נהיה מעניין. הגרסה העברית אומרת שהכנסות מנכס ביוון "ניתנות למיסוי" ביוון (כלומר גם ישראל רשאית). הגרסה האנגלית אומרת "shall be taxable only", ממוסות רק ביוון. והאמנה עצמה קובעת שבמקרה של סתירה בפרשנות, הנוסח האנגלי מכריע. לפי הפרשנות המקובלת בקרב מומחי מס ישראלים, המשמעות היא שתושב ישראל לא חייב במס בישראל על שכירות מנכס ביוון. שימו לב לשלוש הסתייגויות: זו פרשנות, לא הוראה מפורשת של רשות המסים; חובת הדיווח בישראל נשארת במלואה; ואם אתם בוחרים במסלול הפטור, אי אפשר לקזז הפסדים או לקבל זיכוי. חוות דעת של יועץ מס לפני שמסתמכים על זה. אבל כן, זה יתרון אמיתי שאין למשקיעים ישראלים כמעט באף מדינה אחרת.

פנסיות: פנסיה שמשולמת לתושב של מדינה אחת ממוסה רק במדינת התושבות. תושב ישראל עם פנסיה יוונית: מס בישראל בלבד. תושב יוון עם פנסיה ישראלית פרטית: מס ביוון בלבד. וזה מה שפותח את הדלת למשטר ה-7% (בהמשך). לפנסיות ממשלתיות וקצבאות ביטוח לאומי יש כללים נפרדים; בודקים.

מניעת כפל מס: במקרים שבהם שתי המדינות ממסות, ישראל נותנת זיכוי על המס ששולם ביוון (סעיף 199 לפקודה), עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.

קניתם נכס ביוון ואתם תושבי ישראל: המסים בפועל

ביוון

רוצים לחשב את סך עלויות הרכישה על נכס ספציפי? פתחו את מחשבון העלויות שלנו. ואם אתם שוקלים גם גולדן ויזה, כל הפרטים במדריך המלא.

מה חובה לעשות ביוון כבעלי נכס, גם אם אתם לא תושבים:

1. מספר מס יווני (AFM) לפני הרכישה.
2. נציג מס (φορολογικός εκπρόσωπος) בעל AFM ביוון, חובה לתושבי חוץ. לרוב עורך הדין או רואה החשבון.
3. טופס E9: הצהרת נכסים, מוגשת אחרי הרכישה ובכל שינוי. מזה מחושב ה-ENFIA.
4. דוח שנתי (E1) אם יש הכנסות שכירות. בלי שכירות ובלי הכנסה יוונית אחרת, ברוב המקרים אין חובת דוח, אבל בודקים.

בישראל

יש לכם שלושה מסלולים אפשריים לדיווח על שכירות מיוון, וזו הטבלה שיועץ המס שלכם צריך לעבור איתכם:

ובכל מסלול: דיווח. ההכנסה מיוון מופיעה בדוח השנתי (נספח ד' להכנסות מחו"ל). ורשות המסים יודעת: ישראל ויוון חברות שתיהן במנגנון חילופי המידע האוטומטי (CRS), והבנק היווני מדווח על החשבון שלכם.

העברת כספים ליוון: איך עושים את זה בלי שהבנק יעצור אתכם

זה החלק שגורם להכי הרבה עיכובים בעסקאות, ולא בגלל המס אלא בגלל הבנקים. שני בנקים, שתי מערכות של הלבנת הון, ואתם באמצע.

הכלל היווני: תשלום עבור נדל"ן חייב לעבור דרך המערכת הבנקאית. לא מזומן. הנוטריון רושם בחוזה את פרטי ההעברה. וכל יורו שנכנס ליוון ומשמש לרכישה צריך "מקור" מתועד: מאיפה הכסף בא.

התהליך, צעד-צעד:

1. AFM וחשבון בנק יווני. לא חובה פורמלית, אבל בפועל כמעט תמיד: תשלומי מסים, ENFIA, חשבונות. מסמכים: דרכון, AFM, אישור כתובת, דוח מס ישראלי אחרון או אישור על הכנסות, ולעיתים הוכחת כניסה חוקית. אפשר לפתוח דרך ייפוי כוח, חלק מהבנקים דורשים שיחת וידאו.
2. בצד הישראלי: הבנק ידרוש להצהיר על מהות ההעברה (רכישת נכס בחו"ל), ולעיתים לצרף את החוזה המקדמי או מסמך מהנוטריון. העברות גדולות לחו"ל עוברות בדיקת ציות; תכינו את המסמכים מראש, זה חוסך שבועיים.
3. בצד היווני: הבנק יבקש הוכחת מקור הכספים, במיוחד מאזרחי מדינות מחוץ לאיחוד: דוחות מס, אישור מכירת נכס בישראל, תדפיסי חיסכון. "KYC" מהבנק הישראלי מזרז.
4. תזמון: מס הרכישה משולם לפני החתימה אצל הנוטריון, מהחשבון שלכם. תכננו שהכסף יהיה ביוון לפחות שבוע-שבועיים לפני מועד החתימה.
5. תעדו הכל. שמרו את אישורי ההעברה. הם המסמך שמוכיח לרשויות היווניות מאיפה הכסף, ומה שמאפשר לכם להוציא את הכסף מיוון חזרה במכירה בלי שאלות.

טיפ על שער החליפין: בהעברה של 200,000 יורו, הפרש של 1% במרווח השער הוא 2,000 יורו. השוו בין הבנק לבין שירותי העברה בינלאומיים מוסדרים, ותמיד ודאו שהכסף מגיע ביורו, לא בשקלים שמומרים ביוון.

עוברים לגור ביוון: מה קורה לפנסיה ולהכנסות מישראל

זה התרחיש שבו האמנה עובדת לטובתכם בצורה הכי ברורה, ושבו רוב הישראלים לא מתכננים מספיק.

ביום שאתם תושבי מס יוונים (183 יום, או מרכז חיים), יוון ממסה את ההכנסה העולמית שלכם. אבל:

• פנסיה פרטית מישראל (קרן פנסיה, ביטוח מנהלים, קופת גמל): לפי האמנה, ממוסה רק ביוון. ואם אתם עומדים בתנאים של משטר הפנסיונרים (לא הייתם תושבי מס ביוון ב-5 מ-6 השנים הקודמות; בקשה עד 31 במרץ), תשלמו 7% קבוע על כל ההכנסות מחו"ל, למשך 15 שנה. אין כמעט מדינה באירופה שמציעה את זה. הכל מפורט במדריך התושבות שלנו.
• פנסיה תקציבית ממשלתית וקצבאות ביטוח לאומי: כללים נפרדים באמנה ובחוק הישראלי; חלקן נשארות ממוסות בישראל. בודקים לפני שעוברים.
• דירה מושכרת בישראל: כאן האמנה עובדת הפוך ולטובתכם: הכנסות ממקרקעין ממוסות במדינה שבה הנכס נמצא. השכירות בישראל ממוסה בישראל (כולל מסלול ה-10% הישראלי למגורים), ויוון, לפי אותו סעיף, אמורה לוותר. שוב: פרשנות, חוות דעת.
• מס יציאה ישראלי (סעיף 100א): ביום שאתם חדלים להיות תושבי ישראל, ישראל רואה אתכם כאילו מכרתם נכסים מסוימים (בעיקר ניירות ערך ומניות, לא דירת מגורים) ורשאית למסות את הרווח. אפשר לדחות את התשלום למכירה בפועל. מי שיש לו תיק השקעות, מתכנן את זה לפני המעבר, לא אחרי.
• ניתוק תושבות: רשות המסים לא מוותרת בקלות על תושבים. תאריך ניתוק ברור, בית קבע ביוון, משפחה שעברה, וטופס הצהרה מסודר. חצי-חצי הוא המצב הגרוע ביותר: שתי מדינות שרוצות אתכם.

ירושה ומתנות: ההפתעה שאף אחד לא מתכנן

בישראל אין מס ירושה. ביוון יש. ומי שקונה נכס ביוון בגיל 60 צריך לחשוב על זה היום.

• ירושה לקרובים מדרגה ראשונה (בן זוג, ילדים, הורים): פטור עד 150,000 יורו לכל יורש, ומעליו מדרגות של 1%, 5% ו-10%. לקרובים רחוקים ולזרים: שיעורים גבוהים בהרבה.
• מתנות ומתנות הורים (γονική παροχή): מאז 2021 פטור עד 800,000 יורו לקרובים מדרגה ראשונה. כלומר: העברת נכס לילדים בחיים, בצורה מסודרת, יכולה להיות פטורה לגמרי.
• מה זה אומר: הרבה משפחות ישראליות רושמות את הנכס מראש על שם הילדים, או מתכננות מתנה בחיים, במקום להשאיר את זה לצוואה. זה תכנון של שעה עם עורך דין יווני, שחוסך עשרות אלפי יורו.

הטעויות שאנחנו רואים

1. לא מגישים E9. "קניתי, שילמתי, סיימתי." לא. בלי E9 אין ENFIA מחושב, ואחרי כמה שנים מגיעים קנסות.
2. שכר דירה במזומן או לחשבון של קרוב. מ-2026 זו עבירה שמבטלת את הזכות לניכויים. רק חשבון רשום.
3. מניחים שיש זיכוי בישראל על מס יווני. במסלול 15% הישראלי אין זיכוי. במסלול הפטור אין מס. הזיכוי קיים רק במסלול הרגיל. שלושה מסלולים, תוצאות שונות לגמרי.
4. "אני אעבור ליוון ואמשיך לשלם מס בישראל." אחרי 183 יום אתם ביוון. עם משטר ה-7% זה יתרון ענק; בלי תכנון זו הודעת שומה.
5. מעבירים כסף בלי לשמור אסמכתאות. בעוד 10 שנים, במכירה, תצטרכו להוכיח מאיפה הגיעו 200,000 יורו. תיקייה אחת. שמרו אותה.

צ'קליסט מס לקונה הישראלי

1. AFM + נציג מס ביוון, לפני החתימה.
2. חשבון בנק יווני עם תיעוד מקור כספים מוכן.
3. מס רכישה משולם לפני הנוטריון; אישור התשלום בתיקייה.
4. E9 תוך 30 יום מהרכישה (דרך הנציג).
5. אם משכירים: חוזה רשום ב-AADE, שכ"ד רק לחשבון הרשום, E1 שנתי.
6. בישראל: דיווח בנספח ד', בחירת מסלול (פטור לפי אמנה / 15% / רגיל) עם יועץ מס.
7. אם עוברים: תאריך ניתוק תושבות, בדיקת מס יציאה, בקשה למשטר 7% עד 31.3, טיפול בפנסיות.
8. תכנון ירושה: לחשוב על רישום/מתנה לילדים מראש.

שאלות נפוצות

האם יש אמנת מס בין ישראל ליוון?

כן. אמנה למניעת כפל מס נחתמה ב-1995 ונכנסה לתוקף ב-1 בינואר 1999. היא קובעת כללי תושבות, מי ממסה הכנסות מנדל"ן, פנסיות ורווחי הון, ומנגנון זיכוי למניעת כפל מס.

האם תושב ישראל משלם מס בישראל על שכירות מדירה ביוון?

לפי הגרסה האנגלית המחייבת של האמנה, הכנסות מנכס ביוון ממוסות רק ביוון, ולכן לפי הפרשנות המקובלת אין מס בישראל, אך יש חובת דיווח מלאה. לחלופין ניתן לבחור במסלול 15% (סעיף 122א) או במסלול הרגיל עם זיכוי. מומלץ לקבל חוות דעת של יועץ מס.

כמה מס משלמים ביוון על הכנסות שכירות ב-2026?

15% עד 12,000 יורו, 25% מ-12,001 עד 24,000, 35% מ-24,001 עד 36,000 ו-45% מעל, אחרי ניכוי הוצאות קבוע של 5%. שכר הדירה חייב להתקבל בהעברה בנקאית לחשבון הרשום ברשות המסים היוונית.

האם יש מס שבח (רווח הון) על מכירת נכס ביוון?

מס רווח הון של 15% ליחידים קיים בחוק אך מושעה עד 31 בדצמבר 2026. לפי האמנה, רווח ממכירת נכס ביוון ממוסה רק ביוון, ולכן תושב ישראל אינו משלם על הרווח מס בישראל, אך חייב לדווח.

איך מעבירים כסף מישראל ליוון לרכישת נכס?

בהעברה בנקאית ביורו לחשבון יווני (רצוי על שם הרוכש), אחרי הצהרה לבנק הישראלי על מהות ההעברה והצגת הוכחת מקור כספים לבנק היווני. תשלום במזומן אסור בעסקאות נדל"ן, ומס הרכישה משולם לפני החתימה אצל הנוטריון.

איך ממוסה פנסיה ישראלית של מי שגר ביוון?

לפי האמנה, פנסיה פרטית ממוסה רק במדינת התושבות, כלומר ביוון. פנסיונר שמעביר תושבות מס ליוון יכול לבחור במשטר של 7% קבוע על כל הכנסותיו מחו"ל למשך 15 שנה. פנסיות ממשלתיות וקצבאות ביטוח לאומי כפופות לכללים נפרדים.

מה זה ENFIA?

מס הנכסים השנתי ביוון, המחושב לפי אזור, שטח וגיל הנכס. לנכס טיפוסי באזור אורופוס מדובר לרוב בכמה מאות יורו בשנה. הוא מחושב אוטומטית על סמך הצהרת ה-E9 של הבעלים.

האם יש מס ירושה ביוון על נכס של ישראלי?

כן. לקרובים מדרגה ראשונה יש פטור עד 150,000 יורו לכל יורש ומעליו מדרגות של 1% עד 10%. מתנות ומתנות הורים לקרובים מדרגה ראשונה פטורות עד 800,000 יורו, ולכן העברה מתוכננת בחיים היא לרוב הפתרון היעיל.

סיכום

המס ביוון לא מפחיד. מה שמפחיד הוא לא לדעת. אמנת המס בין המדינות היא אחת הנוחות שיש למשקיע ישראלי, מדרגות השכירות ירדו ב-2026, מס רווח ההון מושעה, ולפנסיונר שעובר יש 7% שמחכים לו. הכל בתנאי אחד: לעשות את זה מסודר, עם AFM, E9, בנק, ותיקייה אחת שבה כל אסמכתא.

אנחנו לא רואי חשבון, ואנחנו אומרים את זה בגאווה: אנחנו עובדים עם רואה חשבון יווני ויועץ מס ישראלי שמכירים בדיוק את השילוב הזה. רוצים שנחבר אתכם, ונדבר גם על הנכס? קבעו שיחה

*המאמר אינו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. דיני המס משתנים, והחלת האמנה תלויה בנסיבות אישיות. לפני כל החלטה יש להתייעץ עם יועץ מס ישראלי ורואה חשבון יווני.*