כלי חישוב | מחשבון אינטראקטיבי
מחשבון עלויות רכישת נכס ביוון 2026
חישוב מהיר ומדויק של ההוצאות הנלוות מעבר למחיר הנכס - מס העברה, נוטריון, עורך דין, רישום מקרקעין, ואגרות Golden Visa.
רכישת נכס ביוון כרוכה בעלויות נלוות מעבר למחיר הנכס עצמו. הוצאות אלו - מס העברה, נוטריון, רישום מקרקעין, שכר טרחת עורך דין, ואגרות נוספות - יכולות להוסיף בין 5% ל-9% למחיר הסופי. עבור משקיעים ישראלים, חשוב להבין את כל העלויות מראש כדי לתכנן את ההשקעה נכון.
המחשבון הזה מבוסס על שיעורי המס והעמלות הסטנדרטיים ביוון נכון לשנת 2026. הוא מספק חישוב אינדיקטיבי ומאפשר התאמה לפי המאפיינים האישיים של העסקה - האם זו רכישה לצורך Golden Visa, האם תשלום עמלת מתווך, וטווח שכר טרחת עורך דין.
חישוב העלויות
הזינו את מחיר הנכס ובחרו אפשרויות. החישוב מתעדכן אוטומטית.
לשם השוואה: סף Golden Visa באטיקה הוא €800,000
מינימום €3,000 לעסקאות קטנות
בדיקת מבנה, היתרי בנייה, ובדיקות טכניות
פירוט עלויות
מה כלול במחשבון?
מס העברה (3.09%)
מס המוטל על רכישת נכס יד שנייה ביוון. השיעור הוא 3% מס העברה + 0.09% היטל עירוני. החישוב נעשה על שווי הנכס לפי הערכת הרשות (Antikeimeniki Axia), שעשויה להיות שונה ממחיר העסקה בפועל.
נוטריון (~1.24%)
הנוטריון הוא הגורם המוסמך לאשר את חוזה הרכישה ביוון. שכר הטרחה הוא בדרך כלל 1% משווי העסקה, בתוספת מעמ 24% על השכר עצמו (לא על הנכס). החתימה אצל הנוטריון היא חובה ובלעדיה הרכישה אינה תקפה משפטית.
רישום מקרקעין (0.5%)
רישום הבעלות בקדסטר הלאומי של יוון. ללא הרישום הבעלות אינה רשומה רשמית והיכולת למכור או למשכן את הנכס מוגבלת. עורך הדין מטפל ברישום באופן רוטיני.
שכר טרחת עורך דין (1-2%, מינימום €3,000)
עורך דין יווני שמייצג את הקונה הוא הצעד הקריטי ביותר בעסקה. הוא מבצע בדיקות נאותות, מוודא שאין חובות או שיעבודים על הנכס, מתאם את התהליך עם הנוטריון, ומגיש את הבקשה ל-Golden Visa אם רלוונטי. השכר נע בין 1% ל-2% משווי הנכס, עם מינימום של €3,000 לעסקאות קטנות. לדוגמה: נכס של €300K - €3,000-€6,000. נכס של €800K (סף Golden Visa באטיקה) - €8,000-€16,000.
שירותי מהנדס (€500-€1,500)
בדיקה מקצועית של מצב הנכס לפני הרכישה: אימות היתרי בנייה ותאימותם לבנוי בפועל, בדיקות מבנה ותקינות, ולעיתים סקר טופוגרפי. בדיקה זו מגינה עליכם מהפתעות יקרות אחרי הרכישה - תוספות בנייה ללא היתר, בעיות מבניות, או חריגות גודל. עורך הדין יכול להמליץ על מהנדס מהימן.
אגרת Golden Visa (€2,000 + €150 לבן משפחה)
אגרה רשמית של מדינת יוון, רלוונטית רק עבור משקיעים שרוכשים נכס לצורך קבלת ויזת זהב. מבקש ראשי משלם €2,000, וכל בן משפחה נוסף (בן/בת זוג, ילדים עד גיל 21) משלם €150 נוספים.
עמלת מתווך (~2.48%)
ביוון, עמלת המתווך מתחלקת לעיתים בין הקונה למוכר, ולעיתים משולמת רק על ידי המוכר. תלוי בהסכם הספציפי. השיעור הוא 2% + מעמ 24% על העמלה עצמה. במחשבון מסומן כאופציונלי - יש לבדוק עם המתווך מי משלם.
מה לא כלול?
המחשבון אינו כולל: מעמ של 24% על נכסים חדשים (יוון הקפיאה אותו עד הודעה חדשה ב-2026), עלויות שיפוץ, מסי ENFIA שנתיים על אחזקת הנכס, ביטוח, וניהול נכס. עלויות אלו נדרשות אחרי הרכישה ויש לתכנן אותן בנפרד.
שאלות נפוצות
כמה עולה לקנות נכס ביוון מעבר למחיר?
בממוצע, ההוצאות הנלוות נעות בין 5%-7% ממחיר הנכס לרכישה רגילה. לרכישה לצורך Golden Visa מתווספים עוד €2,000 + €150 לכל בן משפחה נוסף. במקרה של תשלום עמלת מתווך, יש להוסיף עוד 2.48%.
מה זה מס העברה ולמה הוא 3.09%?
מס העברה הוא מס המוטל ברכישת נכס יד שנייה ביוון. השיעור הוא 3% מס העברה + 0.09% היטל עירוני, סך הכל 3.09%. החישוב נעשה על שווי הנכס לפי הערכת הרשות, שלעיתים שונה מהמחיר בפועל.
כמה עולה עורך דין יווני לעסקת נדלן?
שכר טרחה ביוון נקבע בדרך כלל כאחוז ממחיר הנכס - בין 1% ל-2%, עם מינימום של €3,000 לעסקאות קטנות. לדוגמה: נכס של €300K - €3,000-€6,000. נכס של €800K - €8,000-€16,000. הטווח תלוי במורכבות הבדיקות, סוג הנכס, וההשקעה הכוללת. ניתן לנהל משא ומתן.
האם המעמ 24% חל על הרכישה?
נכון לשנת 2026, יוון הקפיאה את המעמ של 24% על נכסים חדשים. ההקפאה בתוקף עד הודעה חדשה. במחשבון לא כולל מעמ. אם תוסר ההקפאה, נעדכן את המחשבון.
מה ההבדל בין רכישה רגילה לרכישה לצורך Golden Visa?
הוצאות הרכישה הבסיסיות זהות. ההבדלים: ב-Golden Visa מתווספת אגרת בקשה של €2,000 (מבקש ראשי) ועוד €150 לכל בן משפחה נוסף. כמו כן, סף ההשקעה המינימלי הוא €800,000 באזורי ביקוש (כמו אורופוס באטיקה) ו-€400,000 בשאר יוון.
האם אפשר להוזיל את העלויות הנלוות?
חלק מההוצאות (מס העברה, רישום, נוטריון) הן קבועות מבחינה משפטית. שכר טרחת עורך דין ועמלת מתווך ניתנים למשא ומתן. בנוסף, חשוב לבדוק האם המוכר משלם את עמלת המתווך - זה משתנה לפי המקרה.
האם צריך מהנדס לבדיקת הנכס?
מומלץ מאוד. מהנדס מבצע בדיקת מצב מבני, אימות היתרי בנייה ותאימותם לבנוי בפועל, ולעיתים סקר טופוגרפי. עלות בדרך כלל €500-€1,500. זה הצעד שמגן עליכם מתוספות בנייה לא חוקיות, בעיות מבניות נסתרות, או חריגות בגודל הנכס. עורך הדין יכול להמליץ על מהנדס מהימן ולוודא שהבדיקה כוללת את כל ההיבטים הקריטיים.
צריכים ליווי בעסקה?
Olive & Oak מתמחה בנכסים באזור אורופוס-אטיקה. אנחנו לא משרד עורכי דין ולא יועצי מיסים, אבל אנחנו מחברים אתכם לאנשים הנכונים ומלווים את כל התהליך מצד הנדלן.
צרו קשר לשיחת היכרותקריאה נוספת
המידע במחשבון זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ הגירה. השיעורים והכללים עשויים להשתנות. לפני קבלת החלטה יש לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין יווני, רואה חשבון, וגורם מקצועי מוסמך נוסף.