Οδηγός Κατοικίας για Επενδυτές
Ελληνική Golden Visa 2026 - Πλήρης Οδηγός
Αποκτήστε ανανεώσιμη άδεια διαμονής με επένδυση σε ακίνητα από €800.000 στον Ωρωπό. Πρόσβαση σε 183 χώρες του Σένγκεν χωρίς ελάχιστη απαίτηση παραμονής.
Σύντομη απάντηση
Η Ελληνική Golden Visa χορηγεί άδεια διαμονής 5 ετών (ανανεώσιμη) σε υπηκόους τρίτων χωρών που επενδύουν τουλάχιστον €400.000 σε ακίνητα (στις περισσότερες περιοχές). Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και η Αττική (συμπεριλαμβανομένου του Ωρωπού) απαιτούν €800.000. Η ανανέωση δεν απαιτεί ελάχιστη παραμονή. Η άδεια επεκτείνεται στον σύζυγο/σύντροφο και στα παιδιά έως 21 ετών.
Golden Visa Ελλάδα 2026: όλα τα νούμερα
| Ελάχιστη επένδυση - περιοχές υψηλής ζήτησης (όλη η Αττική, Θεσσαλονίκη, Κρήτη, Μύκονος, Σαντορίνη, νησιά άνω των 3.100 κατοίκων - και η Εύβοια) | 800.000 € |
| Ελάχιστη επένδυση - υπόλοιπη Ελλάδα | 400.000 € |
| Διαδρομή μετατροπής (επαγγελματικό σε κατοικία) ή αποκατάσταση διατηρητέου - παντού | 250.000 € |
| Ελάχιστο ακίνητο (κανονικές διαδρομές) | 120 τ.μ., ένα ακίνητο |
| Πραγματικός χρόνος διαδικασίας | 4-6 μήνες |
| Υποχρέωση παραμονής | Καμία |
| Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) | Απαγορεύεται - πρόστιμο 50.000 € |
| Διαδρομή ιθαγένειας | Μετά από 7 έτη πραγματικής διαμονής + εξετάσεις γλώσσας |
Πώς λειτουργεί: από την απόφαση έως την κάρτα διαμονής
Βήμα 1 - Προετοιμασία (εβδομάδες 1-2)
Έκδοση ΑΦΜ και άνοιγμα ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού - εξ αποστάσεως με πληρεξούσιο. Εδώ ορίζετε και δικηγόρο, υποχρεωτικό στην Ελλάδα.
Βήμα 2 - Αναζήτηση & νομικός έλεγχος (εβδομάδες 2-8)
Επισκέψεις και διαπραγμάτευση, ενώ ο δικηγόρος ελέγχει τον τίτλο στο Κτηματολόγιο, χρέη/βάρη και άδειες δόμησης.
Βήμα 3 - Συμβόλαιο & πληρωμή (εβδομάδες 8-12)
Υπογραφή ενώπιον συμβολαιογράφου (υποχρεωτικό), μεταφορά κεφαλαίων από λογαριασμό στο όνομά σας και φόροι μεταβίβασης. Το ακίνητο είναι δικό σας.
Βήμα 4 - Αίτηση (εβδομάδες 12-16)
Ψηφιακή υποβολή με όλα τα έγγραφα. Η βεβαίωση ("Blue Certificate") σας επιτρέπει ήδη να παραμείνετε νόμιμα έως την απόφαση.
Βήμα 5 - Βιομετρικά & κάρτα (μήνες 4-6)
Δακτυλικά αποτυπώματα (μία φυσική παρουσία) και έκδοση της κάρτας διαμονής. Είστε πλέον κάτοικος ΕΕ.
Το πραγματικό κόστος: όχι μόνο η τιμή του ακινήτου
Παράδειγμα επένδυσης 250.000 € στη διαδρομή μετατροπής:
| Το ακίνητο | 250.000 € |
| Φόρος μεταβίβασης (3,09%) | ~7.725 € |
| Συμβολαιογράφος (~1-1,5%) | ~3.100 € |
| Δικηγόρος (~1-2%) | ~3.800 € |
| Κτηματολόγιο (~0,5%) | ~1.250 € |
| Τέλη Golden Visa (κύριος αιτών + ανά ενήλικα) | 2.000 € + 150 € |
| Σύνολο κατά προσέγγιση | ~268.000-270.000 € |
Γιατί Ελλάδα; Γιατί σχεδόν δεν έμειναν εναλλακτικές
Το 2026 η απάντηση είναι πιο απλή από ποτέ: η Ισπανία κατάργησε πλήρως το Golden Visa (Απρίλιος 2025) και η Πορτογαλία αφαίρεσε τα ακίνητα ήδη από το 2023 - απομένει κυρίως μια διαδρομή fund 500.000 € με ουρές 2-3 ετών. Η Ελλάδα είναι το τελευταίο μεγάλο Golden Visa που βασίζεται σε πραγματική αγορά ακινήτου.
Η πλήρης σύγκριση, με πίνακα και παγίδες, βρίσκεται σε ξεχωριστό άρθρο: Ελλάδα vs Πορτογαλία vs Ισπανία - η πλήρης σύγκριση.
Ποιος δικαιούται;
- Υπήκοος τρίτης χώρας (μη ΕΕ/ΕΟΧ) ηλικίας 18 ετών και άνω
- Αγορά ελληνικού ακινήτου που πληροί το ελάχιστο κατώτατο όριο επένδυσης
- Καθαρό ποινικό μητρώο από τη χώρα καταγωγής
- Απόδειξη επαρκούς ασφάλειας υγείας για παραμονή στην Ελλάδα
- Το ακίνητο μπορεί να ανήκει από κοινού - κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να πληροί το κατώτατο όριο ξεχωριστά ή ένας ιδιοκτήτης μπορεί να κατέχει ολόκληρη την επένδυση
- Εμπορικά ακίνητα (ξενοδοχεία, γραφεία) επίσης επιλέξιμα
- Μακροχρόνια μίσθωση ξενοδοχειακού καταλύματος (τουλάχιστον 10 ετών) θεωρείται επιλέξιμη επένδυση
Κατώτατα όρια επένδυσης ανά ζώνη (2026)
| Zone | Min. Investment | Notes |
|---|---|---|
| Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη, Αττική (συμπ. Ωρωπός) | €800.000 | Αύξηση Ιανουάριος 2026 |
| Όλες οι άλλες περιοχές ηπείρου και νησιών | €400.000 | Πιο δημοφιλής ζώνη επενδυτών |
| Μεμονωμένη κατοικία >= 120 τ.μ. | €250.000 | Παντού στην Ελλάδα (μόνο μετατροπή εμπορικού κτιρίου) |
| Εναλλακτική: κρατικά ομόλογα / μετοχές | €500.000 | Μη ακίνητη διαδρομή |
Χρυσή Βίζα στον Ωρωπό
40 λεπτά από το κέντρο της Αθήνας
Άμεση οδική πρόσβαση μέσω Αττικής Οδού. Το Διεθνές Αεροδρόμιο Αθηνών απέχει 1,5 ώρα - εξαιρετική συνδεσιμότητα για συχνούς ταξιδιώτες.
Ισχυρές αποδόσεις ενοικίασης
Βίλες με θέα στη θάλασσα και κατοικίες στη Σκάλα Ωρωπού και Νέα Παλάτια επιτυγχάνουν μεικτές αποδόσεις ενοικίασης 4-6%, ξεπερνώντας τα περισσότερα προάστια της Αθήνας.
Τάση αύξησης αξίας
Οι τιμές ακινήτων στον Ωρωπό αυξήθηκαν πάνω από 35% μεταξύ 2023 και 2025, συμπεριλαμβανομένης αύξησης σχεδόν 16% μόνο το τελευταίο έτος - αποδόσεις σημαντικά ανώτερες από τον μέσο όρο της Αττικής (πηγή: Indomio.gr).
Ποιότητα ζωής
Ήρεμο παράκτιο περιβάλλον, beach clubs, μαρίνες ιστιοπλοΐας και άριστες ταβέρνες - πραγματική ηρεμία, όχι μόνο ακίνητο για βίζα.
Περιορισμοί στη νέα δόμηση στην περιοχή
Νέοι περιορισμοί που επιβλήθηκαν στη δόμηση της περιοχής καθιστούν τα υπάρχοντα ακίνητα πιο πολύτιμα, διασφαλίζοντας ότι η θέα από τη βεράντα σας σήμερα θα παραμείνει όπως είναι - χωρίς να καλυφθεί από νέες κατασκευές.
Βήμα προς βήμα διαδικασία
Απόκτηση Ελληνικού ΑΦΜ
Εξουσιοδοτήστε τον Έλληνα δικηγόρο σας να ενεργεί εκ μέρους σας και λάβετε ΑΦΜ από την τοπική ΔΟΥ. Μπορεί να γίνει σε μία επίσκεψη ή εξ αποστάσεως.
Άνοιγμα ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού
Απαραίτητο για μεταφορά κεφαλαίων αγοράς μέσω ιχνηλατήσιμου καναλιού. Αρκετές ελληνικές τράπεζες προσφέρουν λογαριασμούς για μη κατοίκους με ελάχιστα έγγραφα.
Επιλογή και κράτηση ακινήτου
Η Olive & Oak εντοπίζει επιλέξιμα ακίνητα, διαπραγματεύεται την τιμή και διοργανώνει επισκέψεις. Προκαταβολή κράτησης (συνήθως €5.000-€10.000) εξασφαλίζει τη μονάδα κατά τη διάρκεια της δέουσας επιμέλειας.
Νομική δέουσα επιμέλεια
Ο Έλληνας δικηγόρος σας επαληθεύει καθαρό τίτλο, επιβεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν βάρη, άδειες οικοδόμησης και νομιμότητα κτιρίου. Αυτό διαρκεί 2-4 εβδομάδες.
Υπογραφή προσυμφώνου και μεταφορά κεφαλαίων
Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο κλειδώνει τους όρους. Τα υπόλοιπα κεφάλαια αγοράς μεταφέρονται από τον ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό σας.
Οριστικό συμβολαιογραφικό έγγραφο
Το κύριο συμβόλαιο υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου. Φόρος μεταβίβασης (3,09%) καταβάλλεται και η εγγραφή ακινήτου υποβάλλεται στο Κτηματολόγιο.
Υποβολή αίτησης Golden Visa
Ο δικηγόρος σας υποβάλλει την αίτηση άδειας διαμονής στο Υπουργείο Μετανάστευσης μαζί με συμβόλαιο ακινήτου, διαβατήριο, φωτογραφίες, ασφάλεια και πιστοποιητικό ποινικού μητρώου.
Λήψη άδειας
Η επεξεργασία συνήθως διαρκεί 3-6 μήνες. «Βεβαίωση αίτησης» εκδίδεται αμέσως και λειτουργεί ως έγκυρη άδεια εν τω μεταξύ. Η πρώτη άδεια ισχύει 5 χρόνια - ανανεώσεις κάθε 5 χρόνια.
Ενδεικτικό κόστος (ζώνη €800k - Αττική)
| Αγορά ακινήτου (ελάχιστο) | €800.000 |
| Φόρος μεταβίβασης (3,09% επί τιμήματος αγοράς) | ~€24.720 |
| Αμοιβή συμβολαιογράφου (~1% + ΦΠΑ) | ~€9.920 |
| Τέλη Κτηματολογίου (~0,5%) | ~€4.000 |
| Νομικά έξοδα (δέουσα επιμέλεια + αίτηση) | €3.000-€5.000 |
| Τέλος αίτησης Golden Visa (κύριος αιτών) | €2.000 |
| Τέλος Golden Visa ανά μέλος οικογένειας | €150 |
| Αμοιβή κτηματομεσίτη | 2-3% + ΦΠΑ |
Όλα τα στοιχεία είναι ενδεικτικά για ακίνητο που αγοράζεται στην Αττική (ζώνη κατωφλίου €800k). Τα κόστη αναλογούν με βάση την τιμή αγοράς.
Στοιχεία που καλύπτει ο νομικός έλεγχος:
- Τίτλος ιδιοκτησίας ελεύθερος βαρών και υποθηκών
- Δεν υπάρχουν εκκρεμείς φόροι ακινήτου (ΕΝΦΙΑ) του πωλητή
- Η άδεια οικοδόμησης ταιριάζει με την πραγματική κατασκευή
- Χωρίς αυθαίρετες προσθήκες ή παράνομες επεκτάσεις
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) σε ισχύ
- Το ακίνητο περιλαμβάνεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο
- Η διαχειριστική επιτροπή (εάν υπάρχει) δεν έχει οφειλές
- Επιβεβαίωση ότι το ακίνητο βρίσκεται εντός της επιλέξιμης ζώνης επένδυσης
- Ο πωλητής κατέχει πλήρη και αποκλειστική κυριότητα (χωρίς συνιδιοκτήτες χωρίς συγκατάθεση)
Κίνδυνοι που πρέπει να κατανοήσετε
- ⚠Κίνδυνος πολιτικής: η ελληνική κυβέρνηση έχει αυξήσει τα κατώτατα όρια δύο φορές από το 2023. Μελλοντικές αυξήσεις είναι πιθανές.
- ⚠Κίνδυνος ακύρωσης προγράμματος: αν και απίθανο με βάση τα ευρωπαϊκά προηγούμενα, κανένα πρόγραμμα Golden Visa δεν μπορεί να θεωρηθεί μόνιμο.
- ⚠Φόρος εισοδήματος ενοικίων: τα ελληνικά εισοδήματα ενοικίων φορολογούνται με 15% (έως €12χιλ.) και 35% πάνω από €35χιλ. Λάβετε αυτό υπόψη στους υπολογισμούς απόδοσης.
- ⚠Ρευστότητα: τα ελληνικά ακίνητα είναι λιγότερο ρευστά από τις μετοχές. Σχεδιάστε ορίζοντα εξόδου 6-12 μηνών.
- ⚠Νόμισμα: το ευρώ είναι το νόμισμα επένδυσής σας. Οι επενδυτές εκτός ευρωζώνης φέρουν συναλλαγματικό κίνδυνο.
Δικαιώματα και περιορισμοί
Included
- Ελεύθερη διαμονή και ταξίδι στην Ελλάδα
- Πρόσβαση στη Ζώνη Σένγκεν (183 χώρες) χωρίς χωριστή βίζα
- Σύζυγος και παιδιά έως 21 ετών περιλαμβάνονται στην ίδια άδεια
- Ανανέωση κάθε 5 χρόνια χωρίς ελάχιστη παραμονή
- Εγγραφή παιδιών σε ελληνικά δημόσια σχολεία
- Πρόσβαση στο ελληνικό εθνικό σύστημα υγείας (ΕΟΠΥΥ)
- Κατοχή και λειτουργία επιχείρησης στην Ελλάδα
Not Included
- ✕Δικαίωμα εργασίας ως μισθωτός στην Ελλάδα
- ✕Ελεύθερη κυκλοφορία για διαμονή και εργασία σε άλλα κράτη μέλη της ΕΕ
- ✕Δικαίωμα ψήφου σε ελληνικές εκλογές
- ✕Διαβατήριο ΕΕ / υπηκοότητα - απαιτεί ξεχωριστή διαδικασία πολιτογράφησης
- ✕Πρόσβαση στα κοινωνικά συστήματα πρόνοιας άλλων χωρών της ΕΕ
FAQ
Έτοιμοι να ξεκινήσετε το ταξίδι σας Golden Visa;
Η Olive & Oak ειδικεύεται σε επιλέξιμα ακίνητα στην ακτή του Ωρωπού. Σας καθοδηγούμε από την αναζήτηση ακινήτου έως τη λήψη της άδειας.